MODIFICACION DE LA RG 3743 A LA RG. (AFIP) 2820

El régimen de información de operaciones inmobiliarias para el alquiler de inmuebles

La Resolución General AFIP 2820 dispone que a partir del período fiscal 2015, entra en vigencia el régimen de información de operaciones inmobiliarias referido a la locación de inmuebles urbanos. Hasta el 28/2/2015 se considera cumplida en término la presentación de la información respectos de los citados contratos y/o cesiones celebrados con anterioridad al 1/1/2015 y que se encuentren vigentes a esa fecha. A filo del vencimiento, el 25/2/2015 el Fisco emite la Resolución General AFIP 3743 en donde se prorroga al 1/7/2015 la entrada en vigencia de dicho régimen de información para las operaciones de locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles urbanos, sublocaciones y subarriendos; la locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmueble y la cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos. Se dispone a su vez, que se considera cumplida en término hasta el 31/8/2015 la presentación de la información respecto de los citados contratos y/o cesiones celebrado con anterioridad al 1/7/2015 y vigentes a dicha fecha.
La Resolución General AFIP 2820/10 creó un "Registro de Operaciones Inmobiliarias" al que deberán inscribirse las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles situados en el país
Demás Sujetos: a) Sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país y
b) establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior
Operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles: Se consideran inmuebles a los efectos del presente régimen, los contemplados en los Artículos 2314 a 2317 del Código Civil.
A efectos de determinar la residencia en el país de un sujeto, se aplicarán los Artículos 119 y concordantes de la Ley de Impuesto a las Ganancias.Excepciones a la incorporación al Registroa) Los Estados Nacional, provinciales o municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como las instituciones pertenecientes a los mismos.
b) Las entidades exentas en el impuesto a las ganancias, comprendidas en los incisos e), f), m) y r) del Artículo 20 de la ley del gravamen.Inmuebles pertenecientes a sujetos del exteriorCuando los inmuebles pertenezcan a sujetos residentes en el exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país.CondominiosEstán exceptuados de la obligación inscribirse en el Registro, los condóminos que obtengan exclusivamente por las operaciones comprendidas en la presente, rentas provenientes de sus participaciones en condominios, cuando estos últimos hayan cumplido con la misma.Operaciones comprendidasEl artículo 2 de la RG AFIP 2820 detallan las operaciones comprendidas en los casos en que los sujetos realicen alguna de las operaciones que se detallan a continuación
a) La intermediación en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.
b) La locación -alquiler o arrendamiento- de bienes inmuebles -incluidos los efectuados bajo la modalidad de 'leasing'-, por cuenta propia o con la intervención de las inmobiliarias, así como las sublocaciones y subarriendos, cuando:
1. Las rentas brutas devengadas -a favor de su propietario, sublocador, subarrendador, condominio o, en su caso, condómino- por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual o superior a OCHO MIL PESOS ($ 8.000.-) mensuales.
El IVA no integra el concepto de renta bruta de $ 8.000.-.Contraprestación en especieCuando la contraprestación se pacte en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio -tratándose de servicios continuos la obligación se configura el último día de cada período mensual-.
2. En el caso de inmuebles rurales, los mismos tengan una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada individualmente o en su conjunto, resulten contiguos o no integrando una misma unidad de explotación-, igual o superior a TREINTA (30) hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.Misma unidad de explotaciónDeberá entenderse como "unidad de explotación" a los bienes inmuebles rurales afectados al desarrollo de una misma explotación económica -por ejemplo, agropecuaria, minera, forestal, etc. - con independencia de las identificaciones catastrales que la conformen -por ejemplo, parcelas, partidas inmobiliarias, nomenclaturas catastrales, etc.-.
Asimismo, se considera explotación agropecuaria, la que tenga por finalidad el cultivo y obtención de productos de la tierra, así como el desarrollo, entre otras, de las actividades de crianza y explotación de ganado y animales de granja, fruticultura, horticultura, avicultura, apicultura, etc.
c) El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las adjudicaciones, cesiones u operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación de una inmobiliaria, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:
1. Se efectúen más de TRES (3) operaciones durante el año fiscal, o
2. el monto involucrado en su conjunto supere los TRESCIENTOS MIL PESOS ($ 300.000.-), teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda. En caso de existir ambos instrumentos, deberá considerarse el mayor importe que resulte de los mismos.
d) La locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, 'stands', góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros, cualquiera sea la denominación y forma de instrumentación dada a los respectivos contratos, cuando cumplan la condición del monto de renta establecido en el punto 1. del inciso b).
e) La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos -excepto hipoteca y anticresis-, cualquiera sea la denominación, modalidad y/o forma de instrumentación, no comprendida en el inciso b), siempre que se cumpla la condición del monto de renta bruta dispuesta en el punto 1. del inciso b).
f) La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales -excepto hipoteca y anticresis- no comprendida en el inciso b), cualquiera sea la denominación, modalidad y/o forma de instrumentación, cuya superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada individualmente o en su conjunto, sean contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación-, resulte igual o superior a TREINTA (30) hectáreas.
Lo dispuesto en el presente artículo, también alcanza a aquellos contratos previstos en la Ley Nº 13.246 -arrendamientos y aparcerías rurales- y cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se le otorgue.Operaciones pactadas en moneda extranjeraCuando las operaciones se pacten en moneda extranjera, los respectivos importes deberán convertirse a moneda nacional, aplicando el valor de cotización -tipo comprador- del Banco de la Nación Argentina, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de ocurrencia del hecho que determina su sujeción al presente régimen.Tierra del FuegoNo corresponderá solicitar la incorporación en el 'Registro', en los casos en que las operaciones que se realicen estén comprendidas en el Artículo 1º de la Ley Nº 19.640.Cesiones de nuda propiedadEn las cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, el sujeto que resulte cedente en dicho acto queda obligado a solicitar su incorporación al 'Registro'.Incorporación al Registro. EmpadronamientoDentro de los DIEZ (10) días hábiles administrativos de reunidas las condiciones de empadronarse en el Registro los sujetos involucrados la cumplirán mediante transferencia electrónica de datos a través del Servicio 'Registro de Operaciones Inmobiliarias', habilitado en el sitio 'web' del Organismo Fiscal utilizando la 'Clave Fiscal'.
De resultar aceptada la transacción, el Sistema emitirá un comprobante como "Constancia de Empadronamiento".CocherasLos servicios prestados por garaje y playas de estacionamiento no se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente Resolución General.
Si se encontraría alcanzada, por ejemplo, el alquiler mensual de las cocheras en un edificio de propiedad horizontal.Régimen de Información Sujetos obligadosLos sujetos obligados a empadronarse, que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar, en las operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2º y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo deberán cumplir con el régimen de información.Cesiones de nuda propiedadEn las cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles comprendidas en el Artículo 2º, las obligaciones establecidas en el párrafo precedente deberán ser cumplidas por el sujeto que reviste el carácter de cedente en tales actos, debiendo empadronarse en el Registro de Operaciones Inmobiliarias como "CEDENTE DE INMUEBLES RURALES".
A los efectos de la carga de datos en la aplicación Web deberá considerarse que:
El titular del inmueble resulta el "CEDENTE".
El locatario o cesionario resulta el NUDO PROPIETARIO.
Tipo de contrato o cesión resulta "Cesión a Título Gratuito" debiendo consignarse "Sí" en el campo "Cesión de Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo".
El plazo de finalización de esta cesión: deberá consignarse "31/12/2099".Sociedad conyugalTratándose de bienes inmuebles pertenecientes a la sociedad conyugal por los cuales corresponde atribuir las rentas provenientes de las operaciones totalmente a uno de los cónyuges, las obligaciones previstas en el presente régimen de información, deberá ser cumplida únicamente por dicho cónyuge.Excepciones al régimen de informaciónNo corresponderá cumplir con el presente régimen, cuando el o los inmuebles:
a) Sean objeto de concesiones de explotación, públicas o privadas.
b) Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación.
c) Se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC).
d) Se sitúen en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y las operaciones económicas se encuentren comprendidas en el Artículo 1º de la Ley Nº 19.640.
e) Resulten afectados a las operaciones comprendidas en el régimen informativo dispuesto por la Resolución General AFIP 3075.Información a presentarLos sujetos aludidos en el Artículo 7º deberán suministrar los datos que se detallan en el Anexo III de la presente, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio "web" institucional (http://www.afip.gob.ar). A tal efecto, deberán ingresar al servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias" con "Clave Fiscal" y seleccionar la opción "Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles".
El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador. Una copia de la misma deberá ser entregada al locatario -inquilino o arrendatario- o, en su caso, cesionario.VencimientoLa obligación de informar deberá cumplirse el día 26 del mes inmediato siguiente a aquél en que, conforme al respectivo contrato de locación y/o cesión.
Las modificaciones a los mencionados contratos, deberán ser informados hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan.Declaración jurada anualLos responsables se encuentran obligados a presentar una declaración jurada anual que contendrá la totalidad de la información suministrada correspondiente al respectivo año calendario. La mencionada obligación deberá cumplirse el día 26 de marzo del año calendario inmediato posterior a aquel al que corresponda la información, mediante transferencia electrónica de datos a través del sitio "web" institucional ingresando al servicio "Registro de Operaciones Inmobiliarias" y seleccionar en "Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles" la opción "DD.JJ. Anual".
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad "SIN MOVIMIENTO".Retención del impuesto a las gananciasLos sujetos obligados a actuar como agentes de retención del impuesto a las ganancias, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento del régimen de información previsto en el Título II de la RG AFIP 2820 mediante 'Clave Fiscal', a través de la consulta disponible en el sitio 'web' del Organismo Fiscal ingresando al servicio 'Información de contratos de inmuebles' del 'Administrador de Relaciones'.
A los fines de la determinación de la retención, corresponderá aplicar la mayor de las alícuotas que, según el tipo de operación de que se trate, se establecen en el Anexo VIII de la Resolución General Nº 83, sin considerar el monto no sujeto a retención, cuando se verifique alguno de los siguientes puestos:
a) El locador, o en su caso cedente -siempre que la operación o el sujeto no se encuentren expresamente excluidos de la obligación-, no hiciera entrega de la constancia de cumplimiento al aludido régimen de información.
b) Los datos de la constancia entregada por el locador o, en su caso, cedente, no coincidan con los obtenidos de la consulta aludida precedentemente.Sociedades de HechoTratándose de sociedades de hecho, en las operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2º y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, asuman el carácter de locadora, arrendadora, cedente o similar, a los efectos de los regímenes de empadronamiento y de información resultan obligados cada uno de sus integrantes, cuando éstas no cumplieran con dichas obligaciones.VigenciaLa entrada en vigencia del régimen es desde el 01/08/2010, inclusive; con las siguientes salvedades:
a) Las obligaciones establecidas en el Título I, se considerarán cumplidas con el Empadronamiento que los sujetos hubieran efectuado de acuerdo con lo dispuesto por la RG AFIP 2168/06.
b) El empadronamiento de los sujetos que reúnan las condiciones establecidas en los incisos b), c), d), e) y f) del art. 2 -siempre que por dichas operaciones no se hubiesen encontrado obligados por la RG 2168/06-, se considerará cumplido en término hasta el 31/08/2010.
c) Las disposiciones establecidas en el Título II de la presente (régimen de información) entrarán en vigencia conforme al siguiente cronograma: (teniendo en cuenta lo dispuesto por la TG AFIP 3743 que prorrogó la entrada en vigencia del régimen de información sobre inmuebles urbanos)
1. Operaciones comprendidas en los incisos b) y f) del Art. 2 y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, siempre que involucren bienes inmuebles rurales: 1 de junio de 2011, inclusive.
2. Operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2° y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, no comprendidos en el punto anterior (inmuebles urbanos): 1° de julio de 2015, inclusive.
d) La presentación de la información dispuesta en el Título II, respecto de los contratos y/o cesión celebrados con anterioridad a las fechas indicadas en el inc. c) del presente artículo, y siempre que se encuentren vigentes a dichas fechas, se considerará cumplida en término en tanto la misma se efectúe conforme a los siguientes plazos:
1. Operaciones comprendidas en los incisos b) y f) del Artículo 2 y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, cuando involucren bienes inmuebles rurales: hasta el día 31 de julio de 2011, inclusive.
2. Operaciones comprendidas en los incisos b), d), e) y f) del Artículo 2° y en los contratos aludidos en el segundo párrafo de dicho artículo, no comprendidos en el punto anterior: hasta el día 31 de agosto de 2015, inclusive.

El Dr. Osvaldo R Purciariello, es Contador Público Nacional, integrante del Departamento Técnico Legal Impositivo de ARIZMENDI
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